konut fiyatını belirlemenin kuralları  |  ASİ EMLAK ANTAKYA HATAY
 


    Hoş Geldiniz  Bugün 23 Haziran 2018 Cumartesi Sık Kullanılanlara Ekleyin   |   Ana Sayfanız Yapın

› Ana Sayfa
› Gayrimenkullerimiz
› Emlak Talepleri
› Ücretsiz Talep Bırak
› Kıyaslama Listem
› Hakkımızda
› Önemli Bilgiler
› Haberler
› İletişim
›
   


 

 

 

 



  Gayrimenkule Git..
   Gayrimenkul  No :
  

 gayrimenkul satacak olanların acele etmelerinde yarar var
Gayrimenkul satacak olanların acele etmelerinde yarar varSadece satacak olanların değil, alacak...
(17.07.2013)


 konut fiyatları patlayacak
 konut           Konut fiyatları...
(05.06.2008)


 bankalar temiz konuta kredi veriyor
BANKALAR "TEMİZ" KONUTA KREDİ VERİYOR... Bankalar konut kredisi verirken son derece temkinli...
(17.02.2008)


 gayrimenkulu olan 2008 de çeşit çeşit vergi ödeyecek
Gayrimenkulü olan 2008"de çeşit çeşit vergi ödeyecek...GAYRİMENKUL sahibi şahıslar ve şirketler,...
(17.02.2008)


 işyeri kira geliri nasıl beyan edilecek
İŞYERİ KİRA GELİRİ NASIL BEYAN EDİLECEK? A- GERÇEK KİŞİLERE AİT KİRA GELİRİ: İşyeri kira gelirinin,...
(17.02.2008)


 konut fiyatını belirlemenin kuralları
Konut fiyatını belirlemenin kuralları Emlak uzmanlarına göre alınacak evin fiyatı belirlenirken...
(17.02.2008)


 mortgage yasası
MORTGAGE YASASI : 2007-2008Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Konut Finansmanı Sistemine...
(17.02.2008)


 tapunuzu kontrol ettinizmi
TAPUNUZU KONTROL ETTİNİZ Mİ? Şu anda oturduğunuz veya kiraya verdiğiniz evin, sahibi olduğunuz...
(17.02.2008)


 kiracılara yeni haklar
Kiracılara Yeni HaklarTürk Borçlar Kanunu Tasarısı, kiracı-ev sahibi ilişkisi konusunda önemli...
(17.02.2008)


  Tüm Haberler





  HABERLER » konut fiyatını belirlemenin kuralları        (17.02.2008)

Konut fiyatını belirlemenin kuralları


Emlak uzmanlarına göre alınacak evin fiyatı belirlenirken dikkat edilmesi gereken en önemli ölçütler şunlar: Arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halindeki getirisi, aynı konumdaki konutların satış fiyatları... Bunlara dikkat etmeden karar verenin eli yanıyor.

EV ALMAK İSTEYENE EMLAK KILAVUZU
Bir konutun fiyatı nasıl belirlenir? Beşiktaş'taki bir daire için 150 milyar lira az mı, çok mu? Bakırköy'deki bir konuta 130 milyar lira ödenir mi? Zekeriyaköy'de bir villaya 1 trilyon lira, Taşdelen'de başka bir villaya 750 milyar lira verilir mi? Kadıköy'de üç oda, bir salon dairenin fiyatı ne kadar olmalı? Bu ve benzeri sorular uzatılabilir. Bir konutun fiyatı nasıl belirlenmeli? Türkiye'de taşınmaz değerlemesi üzerine ilk çalışmaları tam 40 yıl önce başlatan, Almanya'da bu alanda lisansüstü eğitim alan Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü emekli Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ahmet Açlar, bir taşınmazın fiyatının tam olarak belirlenmesinin zor olduğunu söylüyor. Taşınmazın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunduğuna dikkat çeken Açlar, "Değer saptamak için pek çok yöntem kullanılsa da temelde üç yöntem vardır. Bunlar; karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleridir" dedi.

EMLAKIN GELİRİ ÖNEMLİ
Değerleme için seçilecek yöntemin, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve emlak piyasasının alışkanlıklarına göre belirlendiğini ifade eden Açlar, ticari taşınmazlarda ve kira getirisi için alınacak konutlarda fiyat belirleme için genellikle gelir yönteminin tercih edilebileceğini söyledi.
Gelir yönteminde bir konutun fiyatının belirlenmesinde ölçünün kiradan gelen net getiri olduğunu kaydeden Ahmet Açlar, "Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Bu giderler çıktıktan sonra kalan gelirin süresine göre taşınmazın fiyatı belirlenir. Fakat bir taşınmazın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada alınacak konutun bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir. Mesela Beşiktaş'ta konut fiyatı için net bir şey söylemek yerine, Beşiktaş'ı kendi içerisinde, Fulya, Serencebey, Yıldız veya Barbaros diye bölgelere ayırmalı" diyor.

Maliyet yöntemininin de tek başına sağlıklı olmadığını vurgulayan Ahmet Açlar, "Mesela, maliyeti 90-100 bin dolar bile olmayan villalar 400 bin dolardan başlayan fiyatlarla satılıyor. Yani maliyetinin 4-5 katı fiyatlardan söz ediliyor." diye konuştu.

ŞİMDİKİ FİYATLAR YÜKSEK
Türkiye genelinde taşınmazların şu anki fiyatlarının yöntemlere göre yüksek olduğunu kaydeden Açlar, "Burada iş konut edinmek isteyen vatandaşlara düşüyor. Vatandaşların bilinçli olması gerekiyor. Eğer vatandaşlar bilinçli olursa fiyatlar bu kadar yükselmez. Konut fiyatlarının normal düzeyde olabilmesi için alıcıların parasını akıllı kullanması gerekiyor. Her şey, manzara veya konum demek değil. Konut satın alınırken, sosyal altyapı; eczane, hastane, okul gibi etkenler de göz önüne alınmalı.Vatandaşlar konut alırken biraz kendisini frenlerse fiyatlar bu kadar yükselmez." şeklinde konuşuyor.
Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi Hülya Demir ise taşınmazın fiyatların belirlenmesi konusunda şunları söylüyor: "Piyasada bir taşınmazın fiyatı belirlenirken genelde getiri, karşılaştırma ve maliyet yöntemlerinin üçünün ortalaması alınıyor. Eğer bu sonuçlara göre elde edilen verilerin biri düşük veya yüksek çıkmışsa fiyat dengeleniyor. Fakat bu yöntemlerden eğer biri kullanılıyorsa bu kez karşılaştırma yöntemi tercih ediliyor. Yani aynı sokakta veya caddede satılan taşınmazların aynı nitelikli olanına göre fiyat belirlemesi yapılıyor. Eğer aynısı bulunmazsa benzerleri bulunuyor. Benzerlerinden hareketle fiyat oluşturuluyor."

KARŞILAŞTIRMA YAPIN
Karşılaştırma yöntemi: Bu yöntemin kullanılabilmesinin ön koşulu emlak için güvenli sürüm değerinin var olması gerekir. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların niteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunlu. Değerleri karşılaştırmak için seçilen taşınmazların değeri saptanan taşınmaza göre farklı nitelikleri varsa, bu farklılıklar parasal olarak fiyata yansıtılmalı. Maliyet yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli ev gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlenmesinde kullanılabilir. Bu yöntemde arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, taşınmazın değeri bulunur.

SATIN ALIRKEN KENDİNİZ DE DEĞERLEME YAPABİLİRSİNİZ
Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 35 ayrı ölçütü birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir.

Bu 35 ölçüt şöyle:
- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.
- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.
- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.
- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe.
- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla değeri artırır.
- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.
- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.
- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)
- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder..
- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.

Tebernüş Kireçci

 





yukarı okçularda tarla
antakya yayladağı yoluna 500 m mesafede asfalt yol üzerinde...
300.000 TL 
 
yukarı okçularda tarla
antakya yayladağı yoluna 200 m mesafede asfalt yol üzerinde...
350.000 TL 
 
primail karşısı arsa
saraykent mahallesinde primail karşısında 772 m2 imarlı...
1.350.000 TL 
 
il jandarma yanı arsa
il jandarma arkası ilkevler yakınında köşebaşı parsel
320.000 TL 
 
adliye arkası arsa
yeni adliye arkasında 40 metrelik yol üzerinde yatırımlık...
2.300.000 TL 
 
akevler mah daire

akevler mahallesinde betonsan ve bedi sabuncu okulunun...

150.000 TL 
 
akevlerde dublex
akevler mahallesinde ana cadde üzerinde 6+2 doğalgazlı...
430.000 TL 
 
saraykent mah dublex
saraykent mahallesi ufuk petrol arkasında hazır 2 ye...
230.000 TL 
 
emlakevler yakını kiralık
emek mahallesinde emlak evleri yakınında 3+1 yeni bakım...
650 TL 
 
kanatlı mah daire
kanatlı mahallesinde atatürk caddesine köprüye şehrin...
220.000 TL 
 
site içinde daire
çekmece mahallesinde site içinde havuzu otoparkı çocuk...
385.000 TL 
 
akevlerde daire
akevler mahallesinde bedi sabuncu okulunun yakınında 3+1...
157.000 TL 
 
miraç camisi karşısı daire
saraykent mahallesinde miraç cami karşısında ali kavak...
280.000 TL 
 
devren kiralık
ana cadde üzerinde çalışır durumda unlu mamulleri pohaça...
58.000 TL 
 
cumhuriyet mah arsa
cumhuriyet mahallesinde tapu müdürlüğü karşısında 4 kat...
415.000 TL 
 
arsuzda arsa
arsuz çengende deniz gören şirinnar ve altınyunus...
150.000 TL 
 
kuzeytepede arsa
kuzeytepe mahallesinde gülderen yolunda villa yapmaya...
300.000 TL 
 
odabaşı mah daire
odabaşı mahallesi selin sitesi yakınında 2+1 daire
160.000 TL 
 
akevler mah daire
akevler mahallesi ana cadde üzerinde 3 tarafı açık ferahlı...
150.000 TL 
 
ürgenpaşa mah.daire
ticaret lisesi yakınında 2+1 kombili daire
150.000 TL 
 
saraykent mah ters dublex
ufuk petrol arkasında ikiye bölünmüş ters dublex
150.000 TL 
 
yayladağında çittlik
yayladağı merkeze 1 km uzaklıkta ana caddeye 150 m mesafede...
600.000 TL 
 
ürgenpaşa mah dükkan
ürgenpaşa mahallesi ticaret lisesi yakınında 65 m2 dükkan
160.000 TL 
 
saraykent mah dublex
saraykent mahallesinde 3+1 olarak ikiye bölünmüş dublex
350.000 TL 
 
esenlik mah daire
esenlik mahallesinde 160 m2 geniş daire ayrıca önünde 125...
150.000 TL 
 
saraykent mah arsa
saraykent mahallesi primail yakınında 555 m2 arsa
680.000 TL 
 
kuruyerde zeytinlik
antakya altınozü yolu kuruyer mevkiinde ana yola sıfır 7...
525.000 TL 
 
ürgenpaşa mah bahçekatı
ürgenpaşa mahallesi ticaret lisesi karşısında 80 m2 ayrıca...
80.000 TL 
 
kanatlı mah bina
kanatlı mahallesinde vali gobeği yakınında her biri 250 m2...
1.500.000 TL 
 
akevler mah daire
akevler mahallesinde bedi sabuncu okulu yakınında bakımlı...
110.000 TL 
 
akevlerde dublex
akevler mahallesinde betonsan yakınında önü açık ferahlı...
330.000 TL 
 
ekinci mah dükkan
ekinci mahallesinde 125 m2 ayrıca 125 m2 bodrum
1.000.000 TL 
 
ekinci mah dükkan
ekinci mahallesinde 325 m2 ayrıca 125 m2 bodrum
1.500.000 TL 
 
cebrail mah daire
cebra.i mahallesinde 3+1 bakımlı masraf istemeyen...
230.000 TL 
 
akevler mah daire
akevler mahallesi betonsan yakınında 4+1 sıfır daire
290.000 TL 
 

ASİ EMLAK

MUTLU YUVALAR KURAR

tel.(326)2166482

cep.0541 321 51 31

 


Döviz Kurları:
  Alış Satış
Dolar    
Euro    

 - antakya belediyesi
 - google
 - hatay valiliği
 - hatayda hava durumu
 - hotmail
 - milli emlak
 - milli piyango-sayısal
 - Resmi Gazete
 - T.C Kimlik No
 - tapu kad.gen müd
 - toki
 - vergi dairesi